August 31 2018

Eine Mietwohnung fristgerecht kündigen

Wer kann wann mit welcher Frist kündigen? Das neue wallonische Dekret erlaubt die Kündigung von Kurzzeitmietverträgen durch den Mieter.

Da wohnen Sie seit Jahren in einer Mietwohnung und plötzlich flattert Ihnen die Kündigung der Wohnung ins Haus. Oder umgekehrt: Sie möchten die Mietwohnung kündigen, weil Sie in einer anderen Stadt einen neuen Job gefunden haben. Wer kann wann und wie die Mietwohnung kündigen?

Zunächst muss festgestellt werden, um welchen Mietvertrag es sich handelt, denn es gibt hauptsächlich zwei verschiedene Arten von Verträgen: den 9-Jahresmietvertrag und den Kurzzeitmietvertrag.

Der Kurzzeitmietvertrag – seine Dauer

Ein Kurzzeitmietvertrag darf eine maximale Dauer von 3 Jahren nicht überschreiten.

Kurzzeitmietverträge, die vor dem 1. September 2018 abgeschlossen wurden, dürfen nur einmal verlängert werden und eine Maximaldauer von drei Jahren nicht überschreiten. Ein Vertrag mit einer Dauer von einem Jahr kann z.B. einmal um ein oder zwei Jahre verlängert werden. Wird der Vertrag dann nicht gekündigt, handelt es sich automatisch um einen 9-Jahresmietvertrag.

Ein Kurzzeitmietvertrag, der ab dem 1. September 2018 unterzeichnet wurde, wird zweimal verlängerbar sein. Die Maximaldauer von drei Jahren darf aber auch hier nicht überschritten werden. Ein Jahresvertrag kann somit zweimal um ein Jahr verlängert werden.

Kündigung des Kurzzeitmietvertrags

Bisher war es so, dass der Kurzzeitmietvertrag weder vom Mieter noch vom Vermieter vorzeitig gekündigt werden darf. Eine vorzeitige Kündigung ist nur möglich, wenn beide Parteien sich einig sind. Aus rechtlichen Gründen sollten Sie dies unbedingt schriftlich festhalten. Innerhalb eines Mietvertrags, der ab dem 1. September abgeschlossen wird, erlaubt das neue Dekret eine vorzeitige Kündigung seitens des Mieters mit einer Frist von drei Monaten. Der Vermieter kann dann aber eine Entschädigung von einer Monatsmiete fordern.

Auch dem Vermieter wird mit dem neuen Dekret eine Kündigungsmöglichkeit eingeräumt: die Kündigung wegen Eigenbedarf nach dem ersten Jahr des Vertragsverhältnisses. Auch er muss eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten und dem Mieter eine Entschädigung von einer Monatsmiete zahlen.

9-Jahresmietvertrag

1. Kündigung durch den Mieter

Den 9-Jahresmietvertrag kann der Mieter unter Berücksichtigung einer 3-monatigen Kündigungsfrist jederzeit kündigen. Einziger Haken: Passiert das innerhalb der ersten 3 Jahre, muss er dem Vermieter eine Entschädigung zahlen. Im ersten Jahr beläuft sich diese Entschädigung auf einen Betrag in Höhe von 3 Monatsmieten, im 2. Jahr von zwei und im 3. Jahr von einer Monatsmiete.

Eine Ausnahme besteht bei einem nicht registrierten Vertrag, der vom Mieter unter ganz bestimmten Bedingungen fristlos und ohne Zahlung einer Entschädigung gekündigt werden kann.

2. Kündigung durch den Vermieter

Der Vermieter kann den Vertrag wegen Eigennutzung, großer Bauarbeiten oder ohne Grund am Ende der ersten und zweiten Drei-Jahres-Periode kündigen, das heißt nach den ersten drei oder sechs Jahren, oder zum Ende der neunjährigen Dauer.

Kündigung wegen Eigennutzung:

Eigennutzung bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst, den Ehepartner, Kinder, Eltern, Großeltern oder Schwiegereltern nutzen darf. Er kann den Mietvertrag jederzeit wegen Eigennutzung kündigen, muss aber eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten. Darüber hinaus muss die Wohnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Kündigungsfrist bezogen werden und die Eigennutzung muss mindestens zwei Jahre andauern.

Nach den ersten drei Jahren kann der Vermieter auch für die Eigennutzung zugunsten Verwandter dritten Grades (Onkel, Tanten, Nichten und Neffen) kündigen.

Kündigung wegen großer Bauarbeiten

Hat der Vermieter die Absicht, das Haus ganz oder teilweise zu renovieren, kann er ebenfalls den Mietvertrag kündigen. Diese Kündigung darf nur zum Ende des ersten und zweiten Drittels der neunjährigen Mietdauer ausgesprochen werden. Bedingung ist, dass die ausgeführten Arbeiten die Wohnung des Mieters direkt betreffen. Also Arbeiten im Keller, in der Garage oder auf dem Speicher sind kein Kündigungsgrund. Ferner müssen die Kosten der Arbeiten drei Jahresmieten übersteigen und der Vermieter muss dem Mieter die Kündigung 6 Monate im Voraus zustellen.

Soll ein Gebäude mit mehreren Wohnungen umgebaut werden, müssen die Kosten höher sein als die Mieteinnahmen der betroffenen Wohnungen während zwei Jahren. In diesem Fall muss die Kündigung nicht zum Ende des ersten und zweiten Drittels ausgesprochen werden. Bedingung ist nur, dass ein Jahr der Mietdauer vergangen ist.

Unbegründete Kündigung

Ohne Grund kann der Vermieter den Vertrag nur zum Ende einer Dreijahresperiode kündigen. Auch hier gilt eine 6-monatige Kündigungsfrist. Nicht vergessen: Am Ende der ersten und zweiten Dreijahresperiode hat der Mieter Anrecht auf eine Entschädigung.

Nähere Informationen und Hilfe bei Kündigung erhalten Sie bei den Beraterinnen der VSZ.

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