März 20 2020

Die zweite Miete: Mietnebenkosten

Ein immer wiederkehrender Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter sind die jährlich aufkommenden Mietnebenkosten. Welche Kosten werden berechnet? Welche Änderungen gibt es seit der Mietrechtsreform 2018? Die VSZ hat einige Fakten für Sie zusammengestellt.

Wohl kaum entzündet sich ein Streit zwischen Mietern und Vermietern häufiger als an den Mietnebenkosten. Dem einen sind die Kosten zu hoch, andere zweifeln an der Richtigkeit der jährlichen Mietnebenkostenabrechnung. Was darf überhaupt am Ende des Jahres veranschlagt werden?

Was beinhalten die Nebenkosten?

  • den persönlichen Verbrauch: Ausgaben für Wasser, Heizung und Strom;
  • die gemeinschaftlichen Nebenkosten: z.B. Unterhalt der gemeinschaftlichen Räume, des Aufzugs, der Außenanlage, …
  • die Kosten für den Unterhalt von Heizung, Schornstein etc.;
  • die steuerlichen Abgaben, die an das Mietobjekt gebunden sind (mit Ausnahme des Immobilienvorabzugs)

Was muss im Mietvertrag vermerkt sein?

Seit dem 1. September 2018 müssen folgende Angaben zu den Nebenkosten im Mietvertrag festgehalten sein:

  • die Höhe und die Art der eventuellen gemeinschaftlichen Nebenkosten;
  • die Höhe und die Art der persönlichen Nebenkosten, wenn diese Pauschalbeträge sind;
  • die Angabe ob es sich bei den eventuellen privaten oder gemeinschaftlichen Nebenkosten um Pauschalbeträge oder Vorauszahlungen handelt;
  • im Falle von Appartementgebäuden, wenn die Nebenkosten keine Pauschalbeträge sind, das Berechnungsverfahren der Nebenkosten und deren Verteilung;
  • die Angabe, ob getrennte oder gemeinschaftliche Zähler vorhanden sind.

Inserat: Änderungen seit der Mietrechtsreform 2018

Wenn ein Vermieter seine Mietwohnung zum Beispiel in einer Wochenzeitung inseriert, dann gibt es einige Angaben, die der Vermieter in dieser Anzeige wiedergeben muss:

  • die Art der Nebenkosten, ob es sich um pauschale Nebenkosten oder Vorauszahlungen handelt;
  • der Betrag der eventuell gemeinsamen Nebenkosten und der Betrag der persönlichen Nebenkosten, wenn es sich um eine Pauschale handelt;
  • Ein Indikator für die Energieeffizienz aus dem Energiepass muss genannt werden.
    Das sind die Angaben, die in einer Anzeige oder einem Inserat drinstehen müssen.

Das gleiche gilt natürlich für einen Aushang der Mietwohnung auf einem meist orange-schwarzen Schild an der Hausfassade oder im Fenster. Und besonders wichtig: Diese Informationen muss der Vermieter dem Mieter vor Vertragsunterzeichnung ebenfalls liefern.

Zahlungsform

Für die Zahlung der Nebenkosten gibt es zwei Möglichkeiten:

  1. Der Mieter zahlt neben der eigentlichen Miete einen Pauschalbetrag für die Nebenkosten.
  2. Der Mieter zahlt die tatsächlich entstandenen Kosten, die mindestens einmal jährlich abgerechnet werden.

Wird im Vertrag nichts vorgesehen, gilt immer die Zahlung der tatsächlich entstandenen Kosten.

Wie kann ich die jährliche Abrechnung der Mietnebenkosten prüfen?

Zunächst mal einen Blick in den Mietvertrag werfen und schauen, was zum Thema „Mietnebenkosten“ aufgeführt ist. Dann sollen diese Angaben mit denen der Abrechnung verglichen werden. Dann vergleicht man diese Angaben mit denen der Abrechnung. Das ist also im Prinzip das erste, was gemacht werden sollte.

Sind im Mietvertrag keine Nebenkosten aufgeführt, greift eine bestimmte Faustregel des Gesetzgebers: Der Mieter muss für alle reellen Kosten aufkommen, die die Mietwohnung direkt betreffen:  Heizungsverbrauch, Stromkosten, Reinigungskosten, Müllabgaben, usw. Diese Situation dürfte in Zukunft nicht mehr auftauchen, da im Mietvertrag alles detailliert aufgeführt werden muss.
Diese Kosten müssen belegbar sein.

Kosten, die mit einer Pauschale beglichen werden (Bsp. Nutzung einer Satellitenschüssel, Rasen mähen, etc.) müssen nicht durch eine Abrechnung erstellt werden. Der Vermieter ist dazu nicht verpflichtet.

Sind beispielsweise keine eigenen Zähler vorhanden, muss der Mietvertrag detaillierte Informationen zu der Verteilung der Nebenkosten angeben: Wie zum Beispiel gibt es Zwischenzähler? Gibt es Nebenkosten, die pro Kopf verrechnet werden, und so weiter.

Der Vermieter hingegen muss für alle Kosten aufkommen, die mit dem Eigentum in Zusammenhang stehen.

Wichtig: Die Zahlung des Immobilienvorabzugs geht zu Lasten des Vermieters.

Wie sieht denn eine Abrechnung für Mietnebenkosten aus?

Zuerst müssen die Nebenkosten richtig bezeichnet werden. Das heißt Wasserverbrauch, Heizöl oder Gasverbrauch. Dann muss der Einzelpreis aufgeführt sein sowie der Verbrauch im Allgemeinen. Beispielsweise 50 Kubikmeter Wasser und ein Verbrauch von 2000 Liter Heizöl pro Jahr. Diese Angaben müssen detailliert aufgeführt werden. Falls Vorauszahlungen geleistet wurden, müssen diese ebenfalls auf der Abrechnung aufgelistet werden.

Was tun bei Zweifel an der Abrechnung?

Wenn Zweifel bei der Abrechnung aufkommen, sollte der Vermieter kontaktiert werden. Am besten ihn schriftlich darüber in Kenntnis setzen und gleichzeitig sollten die Belege angefragt werden.
Die Belege sind ja letztendlich Wasser-, Heizöl oder Gasrechnungen, die der Vermieter erhalten hat. Damit kann man die Abrechnung überprüfen. Es wird nur das bezahlt, was auch korrekt belegt werden kann.

Wohnt der Mieter aber in einem Gebäude mit mehreren Mietparteien, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Belege auszuhändigen. Der Mieter kann sie aber bei ihm persönlich oder in der Verwaltung einsehen.

Detaillierte Informationen finden Sie in unserer Broschüre „Mietnebenkosten“, die in der Verbraucherschutzzentrale in Eupen erhältlich ist.

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